El Tribunal Supremo aclara la aplicación del IVA reducido en la compra de viviendas: ¿Es necesaria la cédula de habitabilidad? Un fallo que cambia el criterio tradicional y genera un precedente clave en el sector inmobiliario

El Tribunal Supremo ha sentado un precedente trascendental en materia fiscal con la reciente sentencia STS 299/2025, resolviendo una controversia recurrente: ¿Es imprescindible contar con la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación para aplicar el tipo reducido del IVA en la compra de viviendas?

Hasta ahora, la doctrina administrativa y jurisprudencial había interpretado que la falta de este documento en el momento de la transmisión impedía la aplicación del tipo reducido del 7%, obligando a tributar al tipo general del 16% (ahora 21%). Sin embargo, el Supremo ha modificado este enfoque, priorizando la realidad material del inmueble sobre formalismos administrativos que pueden variar en función de la comunidad autónoma.

El caso que llevó al Supremo a revisar su criterio

El origen de este pronunciamiento judicial radica en un recurso interpuesto por la sociedad Turmalina Gestión, S.L., que en 2007 adquirió un edificio terminado y pagó el IVA al 16%. Posteriormente, reclamó la aplicación del tipo reducido al considerar que se trataba de viviendas, aunque en ese momento no contaba con la cédula de habitabilidad. La Agencia Tributaria rechazó la devolución solicitada, argumentando que la ausencia de este documento impedía reconocer la operación como una entrega de viviendas sujeta al tipo reducido.

Tras un largo periplo judicial, la cuestión llegó al Tribunal Supremo, que debía determinar si la aplicación del tipo reducido del IVA debía supeditarse a la existencia de una cédula de habitabilidad o si, por el contrario, lo esencial era que la edificación estuviera terminada y objetivamente apta para su uso como vivienda.

La decisión del Supremo: un enfoque más flexible

En su resolución, el Supremo rechaza el formalismo absoluto de la Administración y concluye que la cédula de habitabilidad no es un requisito imprescindible para la aplicación del tipo reducido del IVA. Lo relevante, según el alto tribunal, es que el inmueble esté terminado y cumpla con las condiciones necesarias para ser utilizado como vivienda.

“La aptitud de un edificio para su utilización como vivienda es una circunstancia de carácter objetivo, que como tal podrá acreditarse caso por caso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de17 de diciembre, General Tributaria por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, entre los que se debe incluir como una de las formas de acreditación, el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, pero no será la única forma de hacerlo. Lo contrario supone una restricción probatoria que no es acorde con la literalidad del precepto, ni con la finalidad que el mismo persigue, cual es contribuir a la protección y acceso a la vivienda reconocido en el artículo 47 Constitución Española”

“Por otro lado, no tiene sentido exigir la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o autorización administrativa porque se trata de trámites administrativos que dependen de cada administración autonómica,lo que dejaría la aplicación del IVA al albur de cada territorio. Es decir, en determinadas comunidades autónomas en las que no se ha suprimido la cédula de habitabilidad, exigiriamos como requisito la licencia de primera ocupación, y en otras comunidades, demandaríamos la cédula de habitabilidad, aun cuando ya tendrían la licencia de primera ocupación, lo que parece que no tiene mucho sentido. Es decir, a pesar de contar con la misma documentación, la aplicación del tipo reducido dependerá del territorio en el que se encuentra el sujeto pasivo.”

De esta manera, el fallo introduce una mayor seguridad jurídica, evitando que simples formalismos burocráticos impidan a los contribuyentes beneficiarse de la fiscalidad más favorable en la compra de viviendas.

¿Qué implica este fallo para compradores y promotores inmobiliarios?

Este nuevo criterio tiene un impacto directo en el mercado inmobiliario y en la fiscalidad de las operaciones de compraventa de viviendas. A partir de ahora:

• Los compradores y promotores podrán acogerse al IVA reducido del 7% (hoy del 10%) sin necesidad de contar con la cédula de habitabilidad en el momento de la compra, siempre que se pueda demostrar que el inmueble está terminado y es apto para ser utilizado como vivienda.
• Las empresas que hayan pagado un IVA superior en circunstancias similares podrán reclamar su devolución, alegando este criterio jurisprudencial.
• Las comunidades autónomas pierden el monopolio interpretativo sobre qué se considera una vivienda a efectos del IVA, ya que el Supremo ha establecido un concepto objetivo y uniforme en todo el territorio nacional.

El principio de neutralidad fiscal y la protección del contribuyente

El Tribunal Supremo fundamenta su decisión en el principio de neutralidad fiscal, una de las bases del sistema tributario español y europeo. Este principio establece que el IVA no debe generar cargas económicas indebidas a los sujetos pasivos, evitando que el sistema impositivo conduzca a una tributación excesiva por meros formalismos administrativos.

De hecho, el fallo enfatiza que la Administración no puede enriquecerse injustamente al obligar a tributar a un tipo impositivo superior cuando la realidad económica de la operación encaja dentro de los supuestos previstos para el IVA reducido.

Conclusión: un nuevo escenario en la tributación del IVA inmobiliario

La sentencia STS 299/2025 representa un cambio de paradigma en la aplicación del IVA reducido en la compra de viviendas. El Tribunal Supremo ha dejado claro que lo esencial no es la cédula de habitabilidad, sino la realidad física y objetiva del inmueble.

Este fallo protege a los contribuyentes, refuerza la seguridad jurídica y limita el poder de la Administración Tributaria para interpretar de forma restrictiva los beneficios fiscales. Sin duda, marcará un antes y un después en la tributación de operaciones inmobiliarias, abriendo la puerta a futuras reclamaciones y a una interpretación más equitativa del IVA en España.